《香港房地产分析》加息步伐渐近楼市回调可期,撤“辣招”时辰未到 / 6 years ago《香港房地产分析》加息步伐渐近楼市回调可期,撤“辣招”时辰未到4 分钟阅读* 美国准备退市,香港加息步伐渐近 * 地产代理发动万人游行,要求政府撤回楼市辣招 * 分析料加息渐进发生,对供款负担影响有限 * 资金未见流出迹象,停泊楼市海外资金规模不大 * 学者建议撤招三步曲 记者 梁慧仪 路透香港6月27日 - 美国退市渐露曙光,预示香港加息步伐越行越近,市场对楼市回调的预期山雨欲来。地产代理业界乘这“东风”,准备动员万人下周日上街游行,争取政府尽快撤回调控“辣招”。然而,业界认为这仅是中介一厢情愿的想法,现时楼价仍纹风不动,加上美国今年内仍续增流动性,年内香港政府难有撤招举动。 分析师与学者认为,政府撤招虽然是时间问题,但一定要做好期望管理,减轻一旦撤招对市场的冲击。 美国联储局主席伯南克上周交待了退市部署,指或于今年稍后逐步减少买债,2014年中结束历时逾五年半的量化宽松政策,至于加息的时间点可能在2015年才发生。 香港财政司司长曾俊华早前表示,香港的利率不止受美国影响,亦有其他因素会引致息率上升。由于市场反应往往比政策更早反映,对升息的预期将逐步影响楼市。 对于市场对加息的担忧,投行瑞信分析师梁启棠表示,加息预期可能比真正加息时的影响更大。“看病最害怕是医生拿着针筒但未刺进去的一刻,刺进去反而就不那幺痛了”,他说。 现时香港的住宅楼价比2008年底时大涨逾1.1倍。政府今年2月出重拳倍增所有物业的买卖印花税后,楼价一度从高位回落4%,但很快就止住跌势,目前大致横行。 但住宅成交量急冻。去年10月份政府推出买家印花税和加强版特别印花税(提高税率和延长适用期至三年),令非香港永久居民的交易成本提高,住宅成交自当时的8,700多宗急跌至3-5月份的平均每月约4,000宗。除了二手市场交投萎缩外,政府为加强监管一手住宅买卖而推出的《一手住宅物业销售条例》,在4月底实施后发展商推盘步伐减慢。 欲浏览香港楼价与成交量变化走势的图表,请点选: “交投情况不理想,经纪担忧是可以理解的,但我相信撤招与否很重要看政府的心态,以及‘硬数字’,例如楼价跌了多少。”身兼政府长远房屋策略督导委员会委员的理工大学建筑及房地产学系教授许智文表示。 “如果楼价跌幅不大,市民(对撤招)不会太受落,政府就没有引入点去做这行动,所以政府应暂时不会撤招,我也认为不应该撤,直至价钱回落至合理水平。”他说。 曾俊华此前在伯南克讲话后曾表示,取消(楼市)措施是言之过早,因息率保持非常低位,且资金泛滥情况未有改变,泡沫风险仍然存在。 **地产代理日子难过** 对地产代理而言,撤招与否关乎生死存亡。 “我们要求撤招,不撤都应该改进一下。银行按揭如此收紧,(市民)如何买楼呢?(代理)行业根本难以维生。”香港地产代理商总会主席朱建兰说,她亦是号召业界万人于7月7日上街游行的“辣招苦主大联盟”召集人。 “我做了廿几三十年地产,从没未试过政治市。”她说,“SARS时还好一些...,现在的生意只及以前正常的一成,我自己本来有11间代理行,但现在已关闭至五间。” 政府对付楼价劲升的辣招主要通过征收重税,增加买卖成本以打击投资/投机需求。假设一个价值600万港元的中小型住宅单位,非本地永久居民且主要收入非源自香港的人士,其需付的五成首付加上买家印花税和双倍印花税高达462万港元;而本地永久居民的首套房涉及的税加三成首付仅为216万港元。 仲量联行香港董事总经理曾焕平称,不少买第二套房的本地买家不是用作投资,而是想多购一套给予子女居住,“这些也是实际的刚性需求,措施相当之不公平,亦窒碍外国雇员在香港置业。” 浏览香港政府近年推出的压抑楼市措施,请点选 **加息猛于虎?** 在美国大规模“印钞”下,香港自2009年起开始了超低息周期,目前的新造按揭利率只为2厘多,供款负担不重。但随着租金上升,一般住宅的净租金回报率只有介乎2.7-3.2%,目前买楼投资并不划算。假如利率加1个百分点,物业收租投资产生的正利差(positive carry)更会消失。这也是分析师预视楼市升势行将结束的观点之一,但楼价会否在加息后即大跌,他们则普遍认为机会不大。 “市场已预料今年会加息,但重点是不会一下子加300-400点子,假如这样的话,楼价会跌20%。”交银国际分析师刘雅瀚称。 “如果用三至四年时间逐步退市,市场是可以接受到的,假如(楼价)每年跌5%楼市可以软着陆。”他说。 据金管局最新发表的季报,目前香港家庭的收入杠杆比率(即一般50平方米单位按揭供款与私人住宅家庭入息中位数的比率)升至约63%,为13年来新高。金管局指,现时租金回报率偏低,反映住屋价格可能存在超前经济基本因素的风险。 这些数字看来有点吓人,但分析师指出,单看这个数字有点片面。况且,香港亦有不少家庭拥有已还清按揭的居所。据2011年人口普查,香港有约52%家庭居于自置物业,当中有六成家庭并无按揭贷款。 “泡沫要爆破要有两个先决条件,首先是价格升到很高的水平,这是有的。第二是有很大的杠杆,这是没有的。”瑞信的梁启棠说。 “当没有很大的杠杆时,楼价高不等于泡沫要爆破。因为大杠杆等于市场出现疯狂炒作。”他指出。 事实上,目前香港银行的资产质素保持良好。一季末住宅按揭贷款组合质素的拖欠比率仅为0.01%,且自去年9月以来负资产住宅按揭已经绝迹。 **资金流出与楼市** 自美国开始量化宽松以来,累计流入香港银行体系的热钱达千亿美元。金管局总裁陈德霖早前对本地媒体表示,这些热钱会有离开的一天,但相信不会一下子撤离;即使美国加息周期开始,利率亦不会突然抽升至4-5%的过去“正常水平”。 理工大学的许智文表示,当美国“收水”的同时,资金也可能由东南亚等地回流美国,结果是一正一负;但香港就只有负,即资金流出,故此香港加息可能比美国为早。 不过,分析师称,投资本地楼市的海外资金规模不会太大,而且政府的压抑措施限制非本地人置业,即使有资金流出本港情形发生,对楼市的冲击应不会太大。 仲量联行的曾焕平认为,楼市辣招令一些专业投资者转为去伦敦购买物业,“(政府)将所有钱推出香港以外,长远来说对香港是否好事?我不觉得是。” **调控政策的撤出** 政府自09年底推出大大小小逾30项压抑措施,套用官员所言,是非常时期的非常措施。撤招不会是幻想,但到底何时撤、如何撤,中间就有很大的讨论空间。 香港科技大学商学院惠理投资研究中心副主任梁新建议分三步曲进行。 首先是撤销向购买第二套房的本地居民征收双倍印花税,这可以在美国明年中停止买债后进行。 “因为整体市场已形成了香港楼市下跌的预期,现时中产置业的意欲很低,所以楼价不会向上,只会向下,政府应该于此时退第一步。”梁新称。 到美国开始加息的时候,政府可考虑撤回针对海外人士和公司名义购买物业的15%买家印花税。 “现时香港金融中心的地位仍以销售中心为主,而非决策中心。假如要将香港发展为决策中心,就要吸引海外特别是欧洲金融决策人士来港工作和长期居住,这可提升香港的竞争力。”他说。 至于针对短期炒卖行为的特别印花税则可以最后才撤,而金管局对按揭贷款的收紧措施则应待开始加息后始逐渐放宽,让楼市健康发展。 梁新并指出,政府应该汲取97年“八万五”政策的经验,在撤招前就给予市场充份的心理准备。 当年特首董建华上任提出每年供应不少于8.5万个住宅单位的计划,但其后遇上亚洲金融海啸,大量中产阶层沦为负资产,香港经济极低迷。 梁启棠认为,一旦放宽措施,即使有加息预期存在,但恐仍会有人急不及待入市炒楼。“不能做到给市场一个信号可以再炒楼,因为大家完全知道市场上一手供应是完全不够”,他说。完) (审校 屈桂娟)